Сегодня в рубрике «экономика» — мораторий для застройщиков. После серии переносов сроков сдачи и заметного охлаждения спроса рынок снова обсуждает «передышку» для девелоперов: какие обязательства можно временно ослабить и чем это обернётся для покупателей квартир и города. Разобраться, где антикризисная мера, а где перекладывание рисков на жителей, мы попросили Алексея Лазарева — экономиста и консультанта по проектному финансированию в девелопменте.
— Когда чиновники говорят «мораторий для застройщиков», что обычно имеют в виду на практике?
— Под этим словом чаще всего прячут не одну меру, а пакет: приостановку начисления штрафов и неустоек за просрочку, ограничение проверок, упрощение отдельных процедур, иногда — перенос сроков исполнения обязательств по инфраструктуре. Ключевое — меняется баланс ответственности: застройщику дают больше времени и меньше санкций.
«Мораторий — это не про стройку, это про ответственность за сроки и качество.»
— Звучит как «спасаем стройку». Почему тема всплыла именно сейчас?
— Денег в системе стало дороже: кредитование проектов, бриджи, даже обслуживание текущих обязательств. Параллельно продажи у многих проектов идут медленнее, а эскроу-модель не прощает кассовых разрывов: пока дом не введён, деньги покупателей недоступны. Девелопер начинает экономить, пересобирать графики, договариваться с подрядчиками — и просрочки растут. Мораторий предлагают как способ не довести часть проектов до остановки.
— Но если отменить неустойки, это ведь ударит по дольщикам. Какой самый болезненный сценарий для людей?
— Дольщик теряет единственный быстрый рычаг давления. Для семьи, которая снимает жильё и платит ипотеку, неустойка — хоть какая-то компенсация. Если её «заморозить», просрочка превращается в бесплатный кредит за счёт покупателя. Тогда возрастает социальное напряжение: люди идут в суды, в надзорные органы, в медиа — но инструментов меньше.
«Если мораторий без адресных компенсаций, он превращается в экономию за счёт покупателей.»
— Есть аргумент: «Зато дома достроят, всем будет лучше». Работает?
— Иногда — да, но только если мораторий адресный и короткий, привязан к объективным причинам и сопровождается контролем. Если просто снять санкции всем подряд, часть игроков воспримет это как сигнал: можно переносить сроки и дальше, а издержки — на граждан. Достроят не потому, что стало легче, а потому что есть экономика проекта и банковский контроль. Если экономика сломана, мораторий не лечит, он откладывает диагноз.
— Что в этой истории получает город как система — бюджет, дороги, школы?
— Риск в том, что под мораторий могут попытаться подвести обязательства по социнфраструктуре и благоустройству: «дайте перенести», «потом сделаем». В итоге люди заселяются, а нагрузка ложится на существующие школы, поликлиники, дороги. Это ухудшает качество среды и создаёт конфликт уже не «дольщик–застройщик», а «район–город».
«Самый опасный мораторий — тот, который переносит не стены, а обещанную инфраструктуру.»
— Как отличить честную антикризисную меру от лоббистской «амнистии»?
— По условиям. Честная мера: ограничена по сроку, привязана к конкретным проектам с подтверждёнными проблемами, требует раскрытия графиков, финансового плана и обязательного информирования покупателей. Плюс — компенсационный механизм: например, субсидирование аренды для уязвимых групп или сохранение части неустойки. Лоббистская — широкая, без отчётности и без ответственности за качество.
— Что делать жителям, которые уже видят, что их дом «пополз» по срокам?
— Первое — требовать письменные уведомления и новый график, не верить «вот-вот». Второе — объединяться: коллективные обращения эффективнее, особенно в банк, который финансирует проект, и в региональный стройнадзор. Третье — фиксировать расходы на аренду и документы по ипотеке: даже при моратории часто остаются окна для требований, если нарушения грубые или качество страдает.
«Покупателю важно общаться не только с застройщиком, но и с банком проекта — там сидит реальная дисциплина.»
— Ваш прогноз для Города М: мораторий скорее снизит риски остановок или добавит нервозности?
— Если его сделают точечным и прозрачным — снизит риск «заморозок» на отдельных стройках и даст время на переупаковку финансов. Если будет широким и «по умолчанию» — добавит нервозности и приведёт к эффекту домино: переносы сроков станут нормой, а доверие к новостройкам упадёт. Тогда пострадают и добросовестные игроки, потому что рынок начнёт закладывать дополнительные риски в цену и в условия покупки.
